【コラム】土地購入時の確認事項②

2024.01.27

先日の記事【コラム】土地購入時の確認事項①

『道』についてのコラムに続き

本日も土地探しや新築時に注意が必要な要注意事項のご紹介です。

土地を探す際には慎重な行動・確認が必要です。

注文住宅や店舗、事務所を新築する際の効果的な土地購入のためのポイントを紹介します。

理想の土地を見つけ、将来の家づくり、店舗づくりを成功させましょう。

今日は『都市計画や用途地域の制限について』です。

住宅を始めとする建築物を計画するために土地を探していると

「市街化区域」

「市街化調整区域」

「用途地域」

等の言葉によく出会います。

日本の法律ではこの地域の区分により建てることのできる建物の種類や大きさが制限されるので、土地購入の前に必ず確認をしないといけません。

建築を考えているお客様の理解を深めて頂けるよう簡単にではありますが下記にまとめました。

１．市街化区域、市街化調整区域の基本理解

1-1 市街化区域とは？

市街化区域とは建築の用途、大きさ等、地域の状況に合わせ計画的に建物を建てられる場所をいいます。市街化区域はさらに下記、用途地域により建てられる建物の種類、大きさが規制されています。

1-2 市街化調整区域とは？

　　一般に例外を除き建物を建てることができないエリアになります。ただ、条件を満たせば建築が可能になる場所もあります。ここでは長くなるので別記事でご紹介しますが、複雑な条件ですので、不動産や建築の専門家への相談をするのが安全な近道です。　

２．その上で用途地域の確認の基本理解

2-1 用途地域とは何か？

用途地域とは主に建てられる建物の用途として「住居系」「商業系」「工業系」にわかれ更に13の詳細な地域に分かれてその中で建てられる建物の種類、規模等を制限しています

2-2 主な用途地域の種類

主に住居系をご紹介します。

「住居系」はさらに8つの用途地域に分けられそれぞれ特徴があります。

どのエリアも住環境を優先するため大きすぎる商業施設や工場はたてられまん。

また「第一種低層住居専用地域」は低層と名がつく通り背の高いマンション等も建てられない戸建て住宅を中心としたエリアになっています。

今日は住宅に適した用途地域を5つご紹介します。

（1）第一種低層住居専用地域

平屋～2階建て住宅のための地域です。建てられる高さが10ｍや12ｍ等の制限。一戸建てだけでなく低層マンション、アパート、共同住宅も建てられます。店舗は床面積の合計が50m2以下かつ延床面積の１/２以下であれば建築可能です。一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校等が建てられます。落ち着いた良い住環境が形成されます。

（2）第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様。床面積150m2までの店舗が建築可能に。コンビニや飲食店が建てられます。

落ち着いた住宅街とコンビニ等の利便性を併せ持つ環境が形成されます。

（3）第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。建物の高さ制限が低層住居専用地域に比べかなり緩和されます。住居系だとマンション等の建築が可能に。店舗系は2階建て以内＆床面積が500m2以下まで建てられるほか、幼稚園～大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺などが建てられます。

静かな住宅エリア内のマンションを希望される方等にお薦め。ある程度の店舗も建てられるため利便性も向上します。車を普段使わない方にも便利です。

（4）第一種住居地域
特徴：住宅の環境を守るための地域です。住宅以外は、3000m2までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。
商業施設も建築可能なため利便性は向上。しかし、落ち着き感は住居専用地域に比べ弱くなります。閑静な住宅環境より生活利便性を求める人に◎

（5）田園住居地域
農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅のほか幼稚園～高校までの教育施設や図書館、病院、神社・寺院などが建てられ、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建築できます。

３．用途地域の法的な制約

3-1 都市計画や地方自治体の規制

用途地域だけでなく、都市計画法や建築基準法、景観法、航空法、それに地域の条例などによりその他にも様々な制約・規制があります。

４．用途地域と建築計画の調和、街並み形成

4-1 建物の用途の規制の無秩序な開発の制限

記載してきた規制は住環境や周辺環境をみんなで守るために、近隣全体にかかっていて「集団規定」等と呼ばれています。

みなで守っていく事で地域の価値を守り高めていくことができるのでとても大切な規制です。

例えば静かに「住む」だけを重視する場合は低層住居専用地域が最適ですし、利便性も大事との考え方なら第一種住居地域等があります。

4-2 建築可否や各種制限に関するポイント