【コラム】住宅の売却に向けた準備、成功の鍵は時期の選択にあり
現在、持ち家に居住されている方はもちろん、また賃貸住宅にお住まいで住宅の購入や建築を考えている方も、
今後10年、20年、30年の暮らしの中で、環境の変化、家族構成の変化は必ず置きます。
その際に、リフォームや増築での対応に加え、住替えという選択肢の準備をしておくことがとても大切です。
中古住宅の流通が整備、拡大され始めているこの時代だからこそ、土地だけでなく上物である住宅の価値を高め、売却に向けて様々な準備、理解を進めておく必要があります。
住宅売却は大きな決断ですが、成功には正しい準備と時期の選択が不可欠です。最適な準備と売却時期を見極め、成功への手順をご紹介します。
住宅資産の最大限の価値を引き出すために、ぜひお役立てください。
目次:
１．市場動向を把握する
1-1. 不動産市場の変化
1-2. 売却時期と市場相関の理解
２．準備の重要性
2-1. 売却準備の必要性
2-2. 早期準備がもたらすメリット
３．税務の視点から考える
3-1. 売却に伴う税金の基本
3-2. 税務メリットを最大限に活かす方法
４．物件の状況を正確に把握する
4-1. 既存住宅状況調査の効果
５．専門家のアドバイスを受ける
5-1.建てる時、売る時の一貫した専門家選びが大切
１．市場動向を把握する
1-1. 不動産市場の変化
人口減少の日本において、これまでの建築ストックを再活用していく事が社会命題となり、
国の政策も新築から既存の建物の活用に舵が切られています。
ここ数年、特に戸建ては新築着工棟数の減少が顕著になっていますが、中古住宅の売買は一定の需要を保っています。
また地価、建築費用の上昇で戸建て・マンション共、新築に手が届かない環境が形成されつつあり、マンション、戸建て住宅とも中古住宅の需要が高まっています。
1-2. 売却時期と市場相関の理解
売却時期と価格の関係には大きく分けて①季節と②築年数の二つがあります。
1月2月3月の転勤、転校等の時期は他の月に比べ高く売れる傾向があります。
また、2024年現在、戸建て住宅の場合は築10年、マンションは築15年を超えると価格の低下が加速する傾向にあります。
しかし、長期優良住宅や住宅性能表示制度の導入や既存住宅状況調査の実施が開始され、土地のみならず住宅の資産価値を長期間高く保つ取組も開始されています。
２．準備の重要性
2-1. 売却準備の必要性
いざご家族やお仕事の環境の変化が置き、マイホーム売却の選択肢ができ売却の検討に入ったら、
相場を調べ、査定をしてもらい、譲り受してくれる方を探すことになります。
ただ、問題なのは売却を思い立ってからできる準備と思い立つ前にしておかないといけない準備があることです。
2-2. 早期準備がもたらすメリット
住宅の売却を思い立ってからでは間に合わない準備の一つに
住宅性能表示の取得があります。
住宅がどのような断熱性能や消費エネルギーや耐震の性能を持つのかを証明するためには新築時の住宅性能証明書の取得が一つの有効な方法になります。
また新築時の長期優良住宅の認定等もお住まいの価値を長く持たせるために有効になります。
上記の証明書や認定は売却時に関わらず、税金の優遇等様々なメリットがあります。
また新築時の住宅瑕疵担保責任保険に転売特約を付けておく、住宅メーカーの保証の転売時の取り扱いについての確認をしておくなど、建築時にしておくべきことはたくさんあります。
３．税務の視点から考える
3-1. 売却に伴う税金の基本
家を売って利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
所有期間により以下のようにわかれます。
5年以下は39.63%
5年を超える場合は20.315%
10年を超える（自分で居住する（マイホーム）の場合）は14.21%
となり2倍以上の税金の差が出ます。
3-2. 税務メリットを最大限に活かす方法
「長期保有+長期的に建物の価値を保つ（証明する）」という方法になります。
またマイホームの場合3000万円までの控除の特例がありますが、空き家にして3年目の12月31日を超えると使えなくなりますので、
居住中のマイホームを売却する場合は問題ありませんが、引っ越しが済んでいる場合、早期の売却が税務メリットを享受できます。
４．物件の状況を正確に把握する
4-1. 既存住宅状況調査の効果
売却時に物件の状況を把握する手段の一つとして国土交通省の講習を受けた建築士「既存住宅状況調査技術者」による調査があります。
国土交通省の告示の基準に沿う調査で安心です。
売却時買主側に正確な状況をお伝えできトラブルの防止にも役立ちます。
また問題が判明した場合、修繕や改修を行うことで建物の価値を上げることができます。
５．専門家のアドバイスを受ける
5-1.建てる時、売る時の一貫した専門家選びが大切
新築時の計画・制度取得から建物売却時の既存住宅状況調査、査定・売却にいたるまで一気通貫したサポートが
Plans market(プランズマーケット)運営の株式会社日々吉（ひびよし）なら受けられます。
お客様相談室
までまずはお気軽にご相談ください。
住宅売却へ向けた準備をいつ始めるか？
結論から言うと『建てる時』に既に始まっています。
「建てる時」に最終的な売却や譲渡の際の出口のことを考えておくことは大切です。
家の性能を第3者が発行する証明書で説明できるようにする準備が新築時にはできます。
しっかりと準備を整え、最適なタイミングでの売却を目指しましょう。
記事作成
株式会社日々吉
プランズマーケット事業部
安丸公久